Домой     Карта сайта
[Каталог недвижимости]   [Партнеры]   [ФОТООТЧЕТЫ]   [Отзывы]   [Контакты]  

Агентство недвижимости "ОталКОМ плю" 
Наша компания работает с 2004 года
Все операции с недвижимостью: 
покупка - продажа, обмен, аренда жилой и коммерческой недвижимости.
Помощь в получении ипотеки и другие услуги. Зарубежная недвижимость. Оценка недвижимости. 
Лучшая недвижимость по всему миру. 
Десятки тысяч предложений недвижимости ПРЕМИЙМ и БИЗНЕС класса.
пн-пт: 10:00 - 20:00
сб: 10:00 - 16:00
VIBER | тел. +7-927-060-1896 
E-MAIL: OTALKOM@BK.RU
SKYPE: OTALKOM


Главная  /  Блог




otalkom.wmsite.ru

Блог 


Предыдущий | В начало |  Как правильно читать ипотечный договор? »


Как инвестировать в недвижимость с помощью ипотеки

14.05.21 22:22
Какую доходность могут принести инвестиции в новостройки с использованием кредита, как грамотно выбрать объект и какие нюансы нужно учесть при досрочном погашении долга?

Ипотека считается наиболее популярным способом улучшения жилищных условий.

Ставки вниз, цены — вверх

Как соотносится рост цен на жилье в новостройках со ставками по кредитам? За прошедший год цена 1 кв. м в столичных новостройках массового сегмента увеличилась в среднем на 8%. В этом году рост продолжался даже в тот период, когда действовали ограничения из-за распространения коронавируса и не работали стройки.

Так, по итогам I полугодия 2020-го средняя цена на первичном рынке жилья в Москве увеличилась на 4%. И этот рост случился только за счет инфляции: если проследить, как меняются цены по мере приближения строительной готовности, за три года от котлована до момента ввода в эксплуатацию удорожание способно достичь 30%.

Дополнительный рост цены способен обеспечить выбор квартиры в малоизвестном проекте на этапе котлована, когда застройщик сознательно занижает стоимость, чтобы привлечь внимание к своему ЖК, или открытие новой станции метро в районе застройки: качественное улучшение транспортной доступности добавляет до 10% к первоначальной стоимости.

Пока застройщики повышают цены в своих проектах, ставки по ипотеке, наоборот, снижаются: с 10% летом прошлого года до рекордных 6,5% по программе субсидированной ипотеки в апреле года текущего. В реальности кредит удастся оформить на еще более выгодных условиях: например, Росбанк по программе субсидирования выдает займы по ставке от 4,35% (для зарплатных клиентов при соблюдении условий программы «Льготная новостройка»).

Промсвязьбанк предлагает по госпрограмме ставку 5,85% (при наличии страхования), Россельхозбанк — 5,9% (при оформлении страховки), банк «Открытие» — 5,99% (при страховании жизни и трудоспособности). Но такие условия будут доступны только до ноября 2020 года — до тех пор, пока действует программа господдержки.

При покупке некоторых новостроек удастся найти продукты со ставкой 0–0,5% на первый год кредитования или уменьшенный размер ежемесячного платежа на период строительства дома.

А семьям с детьми и вовсе не стоит искать специальные предложения: для них действует программа семейной ипотеки со ставкой от 4,5%.

Вернуть проценты и остаться в плюсе

Низкие ставки — далеко не единственное преимущество ипотеки в условиях экономической турбулентности. Не нужно быть финансовым аналитиком, чтобы предсказать высокие темпы инфляции в среднесрочной перспективе.

ПРИ ОБЕСЦЕНИВАНИИ РУБЛЯ СТОИМОСТЬ ТОВАРОВ И УСЛУГ БУДЕТ РАСТИ, ЗНАЧИМОСТЬ ЕЖЕМЕСЯЧНОГО ПЛАТЕЖА СНИЖАТЬСЯ, НО ЦЕНА КВАРТИРЫ В ДОГОВОРЕ С БАНКОМ ОСТАНЕТСЯ НЕИЗМЕННОЙ.

В итоге при благоприятном стечении обстоятельств после завершения строительства получится продать квартиру с наценкой минимум 30%, досрочно отдать банку долг, вернуть себе часть уплаченных процентов за пользование средствами и остаться с прибылью.

Чтобы не быть голословным, приведу конкретный расчет.

ПРИМЕР
При средней стоимости однокомнатной квартиры на начальном этапе строительства 6 млн рублей и первоначальном взносе 20% сумма кредита составит 4,8 млн рублей.

При ставке 6% и сроке кредитования 10 лет относительно комфортный ежемесячный платеж будет равен примерно 53 тыс. рублей. За весь период обслуживания кредита переплата банку достигнет 1,5 млн рублей. При досрочном погашении долга банк не получит проценты, которые начисляются на оставшуюся сумму и срок займа. Таким образом, переплата за три года, пока строится дом, — около 800 тыс. рублей.

За счет изменения строительной готовности и инфляционного роста цена квартиры к моменту ввода в эксплуатацию может достигнуть 9–9,5 млн рублей.

В случае ее продажи даже при уплате налога с разницы между ценой в ДДУ и стоимостью в договоре купле-продажи собственник останется в плюсе и получит чистую прибыль минимум 2 млн рублей.


Как увеличить сумму дохода? При досрочном погашении ипотеки клиент вправе обратиться в кредитную организацию с просьбой вернуть часть выплаченных процентов, так как при аннуитетной системе платежей банк в первые годы обслуживания кредита заранее взимает проценты за все время пользования средствами. Но по законодательству оплата должна производиться только за период фактического пользования кредитом.

Важно: не исключено, придется действовать через суд, и вернуть удастся лишь те проценты, которые оплачивал заемщик. Разница, полученная с помощью субсидий от государства, при расчете не учитывается.

И в заключение еще один совет тому собственнику, который не захочет продавать квартиру до истечения налогового периода (пять лет), но не собирается продолжительное время тратить приличную часть зарплаты на обслуживание кредита. В этом случае будет разумным сдать готовую квартиру в аренду. С экономической точки зрения это выгодно, так как размер ипотечного платежа с годами остается неизменным, а размер ренты индексируется ежегодно в зависимости от инфляции.





Предыдущий | В начало |  Как правильно читать ипотечный договор? »


Версия для печати
Главная · Новая версия сайта · О нас · Каталог недвижимости · Зарубежная недвижимость · О городе Волжский · Ссылки/реклама · ФОТООТЧЕТЫ · Раздел пользователя · Карта сайта · Отзывы
Яндекс.Метрика   Счётчик тИЦ и PR         

 2004-2021 г. © Все права защищены. 

ИП Черкашина Ж.М.   ОГРНИП 310343529100053

г. Волжский, Волгоградская обл., Россия

ВебСтолица.РУ: создай свой бесплатный сайт!  | Пожаловаться  
Движок: Amiro CMS